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Jornal folha de São Paulo
Aluguel Pagamento de IPTU depende depende do que esta no documento; prazo de ao menos 30 meses diminuiu conflitos na retomada.
Uma das maiores controvérsias entre locadores e inquilinos é a divisão dos gastos da moradia. Afinal, quem deve pagar a conta?
A regra gera diz que “o locatário arca com as despesas ordinárias do cotidiano do prédio, como condomínio, água e telefone”, orienta Paulo Bardella Caparelli, 28, especialista em contratos da leite, tosto e barros advogados.
Já despesas extraordinárias, que agregam valor ao patrimônio, “não podem ser repassadas para o inquilino”, diz Antonio Pompeu de Toledo, da Pompeu, longo, Kignel e Cipullo Advogados. São reformas estruturais como modernizar fachada ou elevadores.
Há pontos que causam dúvidas. Se o inquilino está cansado de olhar para o, mesmo chão e resolver trocar o piso da sala, deverá arcar com o gasto, afirma Ana Paula Pellegrino, diretora da Adbens, mesmo que isso valorize o imóvel. E tem de comunicar o dono.
Tudo no Contrato
Até um cano que estoura na parede divide opiniões. “Via de regra, é despesa do proprietário, se o dano não foi devido ao mau uso do inquilino”, opina Pellegrino.
O advogado Rubens Antonangelo Junior concorda, mas José Roberto Federighi, vice-presidente de locação de secovi-SP, diz ver esse desembolso como “do dia-a-dia, de manutenção”, portanto de responsabilidade de inquilino.
As sidas para acabar com as interrogações estão “no bom senso e em um contrato claro”, recomenda Federighi. “O entendimento jurídico muitas vezes diz que ‘depende do combinado’”.
É o que acontece com o IPTU (imposto predial e territorial urbano). “O responsável pelo pagamento deve ser definido contratualmente”, crava Toledo.
O melhor para o locador é saldar o IPTU e cobrar o valor do locatário embutindo-o no aluguel, ensina Caparelli. “Se deixar por conta do inquilino e ele não pagar, o fisco ira ara cima do locador, que não poderá se eximir dizendo que a obrigação era do locatário”.
Divorcio
Outro aspecto a que o locador deve atentar é o do “divórcio”. Diferentemente do que acontece em uma união matrimonial “para a vida toda” o “casamento” entre o Proprietário e o inquilino tem data marcada para acabar.
É recomendado que o contrato seja de 30 meses ou mais. Durante esse tempo, o locador não pode pedir o imóvel de volta, nem para uso próprio – tem o direito de vendê-lo, mas precisa dar prioridade de compra ao inquilino.
Mas, findo esse prazo, poderá fazer a “denuncia vazia” – pedir o imóvel de volta, com aviso prévio de um mês, sem explicações.
Porem se o contrato tiver duração inferior a 30 meses, o despejo ao final do período terá de ter um motivo: falta de pagamento, uso próprio ou de ascendentes/descendentes ou reforma necessária. “A denuncia vazia, nesse caso, só poderá ser exercida depois de cinco anos”, alerta Viana Neto.
Em caso de inadimplência, esperar três meses para mover ação de despejo é “lenda”. “ Não há prazo mínimo. Quanto mais cedo entrar na justiça, melhor, pois o judiciário é lento e trabalha a favor do locatário”, diz Toledo.