As modalidades de garantia são 3 ( três )
I - Caução II- Fiança
III- Seguro de fiança locatícia
A caução no uso comum e feita em dinheiro que não poderá exceder o equivalente a 3(três) meses de aluguel, cuja quantia depositada em caderneta de poupança, será revertida em benefício do locatário com todas as vantagens dela decorrentes no final da locação. Quando se resolverá a garantia; isto é , estando o imóvel nas condições locada.
Sim, Quando em bens móveis, devera ser registrada em cartório de títulos e documentos; em bens imóveis deverá ser averbada a margem da respectiva matrícula.
As benfeitorias somente serão indenizadas em caso de autorização; havendo cláusula excludente não poderá ser cobrada.
Deverá o proprietário exigir do inquilino, termo assinado quanto as condições reais do imóvel, para assim devolve-lo ao final do contrato.
Deverá comunicar ao proprietário no prazo máximo de 30 dias, através de notificação por escrito.
O locatário deve seguir as regras previstas na convenção e no regulamento interno, mas so deve pagar as despesas ordinárias.
As despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do locador.
O direito de preferência será manifesto no caso do contrato de locação estar averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto a matrícula do imóvel.
Os impostos e taxas devidos ao município são de responsabilidade do locador, podendo correr por conta do locatário, mediante cláusula expressa em contrato de locação.
As despesas ordinárias são atribuidas ao locatário e são mencionadas no artigo 23 $1o. letras "a" até "i" da lei 8245/91.
Se não houver cláusula contratual fixando o dia exato em que deve ser feito o pagamento, se-lo-a até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
O contrato verbal tem sua prova através dos recibos, cujo fornecimento, pelo locador, é obrigatório.
Em caso de falecimento de qualquer das partes, o contrato prossegue com o cônjuge, o concubino(a) ou os herdeiros ( artigo 10 e 11 ) lei 8.245/91.
São 6 tipos: locação residencial, comercial, não residencial, por temporada , a de shopping centers e mistas.
a)O contrato de locação se rompe conforme casos previstos no artigo 9o. da Lei a saber:
I- por mútuo acordo;
II- por infração legal contratual;
III- por falta de pagamento do aluguel e encargos;
IV- para a realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público.
b) nos casos de retomada, ou seja, de denúncia:
I- vazia- locações novas, artigo 46, contrato descrito de 30 meses ou mais;
locações antigas artigo 78.
II- Cheia- as hipóteses enumeradas no artigo 47 aplicáveis aos casos de contratos verbais ou de menos de 30 meses.
c) no caso de venda do imóvel ( arigo 8o. ).
Os deveres fundamentais do locador são os abaixo relacionados, isto discriminados em Lei.
1) Dever de entrega do prédio ao locatário.
2) Dever de garantir o uso pacífico do prédio.
3) Dever de manter a forma e o destino do prédio alugado.
4) Responsabilidade quanto aos vícios ou defeitos da locação.
5) Dever de fornecer descrição do imóvel.
6) Dever de fornecer recibo ao locatário.
7) Dever de pagar taxas de intermediação, administração e de sindicância sobre o inquilino e o fiador.
8) Dever de pagar impostos, taxas e prêmios de seguros.
9) Dever de exibir comprovante do que for exigido do locatário.
10) Dever de pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Os deveres do locatário, são os que seguem:
1) Obrigação de pagar o aluguel.
2) Obrigação de pagar os encargos da locação, que tenham sido previstos no contrato ou que sejam impostos por lei.
3) Dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos.
4) Dever de usar, regularmente, o imóvel locado, tratando o prédio com o mesmo cuidado como se lhe pertencesse, empregando-o para os fins a que se destina.
5) Dever de restituir o imóvel locado.
A devolução do imóvel deve ser efetuada no estado em que o locatário o recebeu, no início do contrato, ressalvadas as deteriorações naturais ao uso regular.
Tomando-se como exemplo o contrato de 30 meses na locação residencial. Se findo o contrato de locação, o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á a locação prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas ou condições do contrato.
Obs: Nada impede que se faça novo contrato escrito.
A lei do inquilinato prevê a existência de contrato verbal e ampara-o com todos os seus dispositivos. O reajuste deverá ser anual, como para todos os contratos de acordo com o Plano Real.
Este encargo que toca ao contribuinte, não pode ser transferido ao locatário, porque representa, de um lado benefício extraordinário em favor do locador e de outro lado, ônus excessivo para o locatário.
Os fiadores profissionais são pessoas que emprestam o nome para inquilinos, mediante pagamento de uma taxa. Alguns apresentam identidade e documentos falsos ou não arcam com as obrigações quando o locatário fica inadimplente. Se isso ocorrer, podem ser enquadrados no Código Penal, e o inquilino, considerado cúmplice.
Havendo cumprimento de parte do contrato, a proporcionalidade deverá ser respeitada em virtude da lei cogente de ordem pública que é a lei especial que rege as locações, não havendo outra que o faça. O art 4o. da Lei 8.245/91 estabelece a proporcionalidade prevista no art. 924 do código civil e não poderá ser afastada por cláusula contratual no sentido de ser cobrada por inteiro, não importando o mês em que o locatário entregue o imóvel, pois a cláusula pactuada neste sentido é considerada nula nos termos do art. 45 da Lei do Inquilinato que exprime "serem nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da presente lei".
A locação residencial é "intuito familiar"; poderá ser proposta Ação de Despejo p/ falta de pagamento c.c cobrança de aluguéis em relação a concubina e filho (se maior); ampliar quanto ao desertor se tiver noticias de seu paradeiro.
O locatário receberá os benefícios da Ação Renovatória nos contrato firmados por 5 (cinco) anos ou na somatória deste prazo; porém a sua proposta devera ter o prazo decadencial de seis meses a um ano, antes de vencer o contrato de cinco anos ou do último contrato como somatório deste prazo; art. 51 da Lei 8245/91.
Será legal desde que expressa em cláusula contratual. Vide art.22 inciso VIII - Lei 8245/91:
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que indicam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
O boleto bancário visa agilizar os trabalhos da imobiliária, beneficiando o locador(a) e principalmente o locatário(a)
Nos termos do art. 4º da Lei 8.245/91, o inquilino poderá rescindir o contrato antes do seu termino, desde que pague a multa contratual proporcional; Entretanto havendo cláusula resolutiva, desde que cumprida, exemplo: 12 meses, neste caso, estara isento da multa. Outrossim se a devolução do imóvel decorrer de transferencia pelo seu empregador de prestar serviço em outra cidade, desde que comunicado por escrito. Quanto ao locador deverá cumprir a locação até final.
A Lei 8245/91 não proibe a cobrança de luvas na locação inicial; não podendo o locador voltar a cobrar na renovação. Segundo o "Enunciado nº 9 do 2º tribunal de alçada civil de São Paulo: A Lei 8245/91 não proibe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial. "Luvas" ou ônus iniciais da locação" é o pagamento para utilizar-se de determinado e especial imóvel, com a previsivel vantagem do inquilino, não existindo a devolução dos valores pagos. Nestes casos deve o locatario firmar locação de 5 (cinco) anos, onde poderá valer-se da ação renovatória, evitando-se desta feita uma possivel denuncia vazia.
